发布时间：2018-06-15 18:44:42 发布者：法关通 来源：网络
导读：离婚诉讼中法院处理房产分割问题的几个原则，需要强调的是，每个离婚案件都是不同的，每项房产的背景也是不同的，而且这些审判原则还需要同其他法律规定结合，比如：照顾女性 和抚养子女的一方;照顾生活困难的一方;等等。当事人应当聘请专业的南京离婚律师，针对自己的具体情况来分析房产分割问题。下面简要介绍离婚案中处理房产分割问题的几个主要原则和实务问题。
经过近二十年年房地产行业的迅猛发展，南京的二手房平均房价已经达到了每平米2万元。当前的离婚案件一般都涉及较大金额的不动产分割问题。由于复杂的家庭关系、父母资助子女的传统习俗、银行按揭等原因，人们在购房时采取的房款负担方式多种多样，不同的房屋购买时点，不同的出资方式，不同人偿还贷款，或者不同的产权登记人，都可能在离婚时产生不同的房产归属认定和分割结果。
婚前房产分割
一、一方婚前签订购房合同，并以个人财产支付首付并贷款，但婚后共同还贷的，该如何分割?
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以其个人财产支付首付款并在银行贷款，不动产登记于首付款支付方名下，婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院 可以(但注意不是必须)判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补 偿。产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)
上述情况下，房屋实质是个人财产与夫妻共同财产的混合，不应简单地认定房屋是个人财产或者夫妻共同财产。法院为什么原则上会把此类房子判给婚前贷款购房的一方呢?这主要是考虑与购房合同和 银行按揭合同的一致性，因为按揭贷款期间往往很长，离婚时可能仍处于还贷期间，如果变更房产所有者和还贷者，则涉及银行的利益。
上述原则是离婚中判定房屋归属和补偿的最主要的原则。可见，订立购房合同的时间在婚前还是婚后，以及房产登记在谁名下都非常重要。相对来说，取得房产证的时间不那么重要，严格地说，取得房 产证的时间才是获得所有权的时间，但是即使是结婚后才取得房产证，只要是一方在婚前购买，且房屋登记在该方名下，那么原则上该房屋就判给该购买方，另一方能就增值部分获得补偿。假设房屋登记在 双方名下，那么应按夫妻共同财产处理，但分割时应补偿婚前支付首付款的一方。
父母出资购买的房产分割
二、父母出资为子女购房，离婚时该房产又该如何确认分割?
父母出资为子女购房是非常常见的现象，又可以细分为多种不同的情况，比如：父母出全款的;父母出首付款或部分首付款的;父母在婚前出资的;父母在婚后出资的;一方父母出资的;双方父母均出 资的等等。处理这个离婚房产分割问题，关键在于判断父母的出资是对自己子女的个人赠与，还是对夫妻双方的赠与。因为父母对自己子女的个人赠与部分，是该子女个人的财产，不属于夫妻共同财产。
(一)婚前父母出资购买婚房
我们一般所说的婚房，就是为了结婚而在结婚前购置房屋。
如果一方父母在婚前出资资助子女购房(无论父母出购房全款还是部分房款)，因为此时子女尚未结婚，这笔购房款应当视为对自己子女的赠与，不是参与到离婚房产分割，除非父母明确表示是对双方的赠与。
婚前双方父母均出资资助买婚房的，无论将来房产登记在谁的名下，应该按各自父母出资比例按份共有该房屋的所有权。
(二)婚后父母出资资助购房
如果一方父母在婚后出资资助子女购房，因为此时子女已经结婚，这笔购房款应当视为对夫妻的赠与，除非父母明确表示是对一方的赠与。
如何判断是对一方的赠与而不是对夫妻的赠与呢?除非有相反证据，否则原则上以房屋权属登记来判断。如果房屋登记在出资人的子女一人名下，则该出资视为对出资人子女的个人赠与而不参与到离婚房产分割。如果房屋登记 在夫妻双方名下，则该出资视为出资人对夫妻双方的赠与则要进行离婚房产分割。
如果是婚后双方父母都资助购房，此时要看房屋登记在一方子女名下，还是登记在夫妻双方名下。如果是登记在一方的子女名下，那么应当认定夫妻按照双方父母的出资比例按份共有该房屋，当事人另 有约定的除外。如果登记在了夫妻双方名下，那么应该视为双方父母对夫妻二人的赠与，属于夫妻共同财产要进行离婚房产分割，离婚分割财产时与各自父母的出资比例无关。
从上述原则可知，产权登记情况对于判断父母的赠与意图非常重要，但是假设父母资助购买的房屋在离婚时尚未取得房产证，那么就无法根据产权登记情况来判断父母的赠与意图。此时掌握的原则就是 ：除非父母另有明确意思表示，否则，父母在婚后出资的，视为对夫妻双方的赠与，婚前出资的，视为对自己子女的赠与而无需离婚房产分割。
