发布时间：2019-07-19 10:33:37 发布者：南京律师 来源：法关通
导读：用于出租的房屋被拍卖，拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，此房屋租赁合同可以继续履行，对于出租房屋内附属设施出租所获得的利益，新房主应在获得房屋租金的同时，应给予原房主适当补偿。
【案情】
张某与王某签订了一份房屋租赁合同，两人约定房屋的租赁期为一年，合同的签订日期是2015年4月18日，合同的履行期间自2015年6月1日至2016年5月30日止，约定的每年的租赁费用为5万元(包括房屋内的附属设施)双方约定出租的房屋只能用于经营餐饮，承租人不得对于房屋进行转租，如需要对于房屋进行装修需要经过出租人的同意。房屋租赁合同签订当日，张某就将一年的租赁费用交给了王某，为了经营的需要其对于房屋进行简单的装修。
2015年5月12日，王某用于出租的房屋被法院委托拍卖公司进行拍卖，并予以公告，2015年5月27日李某通过拍卖获得此房屋。李某要求张某交纳房屋出租费用，否则就不让张某继续经营。张某在2015年6月8日起诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求王某赔偿其先期对于饭店进行简单装修的损失。
【分岐意见】
第一种观点认为，王某在签订合同时存在预期违约的行为，张某可以要求解除与王某所签订的合同，并要求王某承担张某在履行合同过程中所受到的损失。新房主张某因拍卖获得房屋的所有权后，张某应当向张某交纳房屋租金，对于张某与王某所签订的房屋租赁合同可以解除。
第二种观点认为，用于出租的房屋被拍卖，虽然转移了房屋的所有权，但并不影响张某与王某之间的租赁合同，此房屋租赁合同可以继续履行，新的房主张某可以向王某主张房屋的租金，而不能向张某主张房屋的租金，张某通过拍卖取得房屋所有权后，王某预先收取的房屋租金就没有合法的依据，属于不当得利，应当将属于张某那部分的房屋租金给付张某。
第三种观点认为，对于张某与王某所签订的房屋租赁合同应当继续履行，新的房主张某不能向王某或张某主张房屋的租金，因为在拍卖时张某已经知道此房屋有租赁权，对于张某对于房屋存在的租赁权应予以承受，即拍卖财产上的存在的租赁权，不因拍卖而消灭，新房主不能在明知房屋租赁合同存在的情况下，再向张某或王某主张收取租金。
【 评析】
此案争议的焦点有两个，一是张某与王某所签订的合同能否予以解除;二是新房主张某向谁去主张自己获得租金的权利。
一、关于张某与王某所签订的合同能否予以解除问题。笔者认为，对于张某与王某所签订的房屋租赁合同不能予以解除。在本案中，张某与王某所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，虽然本案中用于出租的房屋被法院依法公开进行了拍卖，依据最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权，不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其去除后进行拍卖。具体到本案中，王某用于出租的房屋进行拍卖前，法院并没有对此房屋进行依法查封。因此，王某有权对此房屋进行占有、使用、收益，可以进行出租、抵押等。王某将此房屋出租给张某时并不存在欺诈，张某不能以房屋进行拍卖为由要求解除房屋租赁合同。
二、关于新房主张某应如何主张自己的权利问题。笔者认为，张某应当向王某主张自己的权利，理由如下：一是拍卖的房产拍卖之前就存在租赁权，如何协调好新房主张某的利益和张某的利益，在实践中，都是采用承受主义，即王某与张某所签订的房屋租赁合同对于新房主张某仍然具有效力。二是租赁权的实现则重在支配标的物的使用价值，租赁权人想要实现自己的权利，必须实地占有标的物，为了加强对于租赁权人的权利的保护，因此最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对于租赁权采用了承受的原则，即对于拍卖财产上的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭。三是对于新房主张某如何实现自己的权利，笔者认为，张某应当向原出租人王某主张权利。此房屋拍卖成功后，王某已经不再是房屋的所有权人，不应再享有基于房屋所获得的收益，新房主张某不能再向张某要求收取租金而应当向王某主张收取租金的权利。同时，本案中王某所支付租金中，不仅多包括对房屋使用的租金，还包括房屋内的附属设施使用的租金。对于出租房屋内附属设施部分所获得的利益，新的房主张某应在获得房屋租金的同时，给予王某适当补偿，这些设施都是张某经营餐饮所必须的设施，如果王某取回这些设施，在履行合同过程中租赁合同的目的就会受到影响。为此张某应对出租附属设施的收益部分，从其获得的租金中予以扣除。
最终，经过审理，法院判决由李某继续履行合同。
但是，需要注意的是，如若房屋在法院查封后才被出租的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，租赁房屋在租赁期间所有权发生变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，如果房屋出租前已被法院查封的，法院不予支持。该租赁权将不再受法律保护。若是出租人为了规避执行的不利后果，与承租人恶意串通签订租赁协议的，由于行为本身违法，根据合同法第52条规定，合同无效，同样也不受法律保护。
