发布时间：2018-06-26 20:20:54 发布者：南京律师 来源：法关通
导读：随着房价一路飙升，各式各样的商品房合同也随之而生，有预售合同，有定金合同，有买卖合同，那么判断这些合同法律效力最好的方法就是分析合同中条款是否具备商品房买卖实质性要件。
商品房买卖合同
根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的，应当认定合同为商品房买卖合同。
但是，如果当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，则不视为商品房买卖合同，应当从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。这是因为合同法的精神就是鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。
还有一种情况商品房共有人中的一人出卖房屋，买受人又按合同约定支付了市场价，这时其他共有人主张合同无效的，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
