发布时间：2018-05-26 07:22:24 发布者：法关通 来源：法关通
导读：房屋销售中介合同中禁止买受人利用中介公司提供的房屋信息绕过中介公司与出卖人签订房屋销售合同的规定是合法有效的。但是，房东通过多个中介公司将同一房屋挂牌出售，购房人通过其他公众可以知晓的合法渠道获取同一房屋信息的，购房人有权选择报价较低、服务较好的中介公司，以方便订立房屋买卖合同，其行为不利用此前与其签订的中介公司的房屋信息，南京律师认为不构成违约。
南京房产律师评介跳单
对相关房产中介而言，碰到跳单确实是对中介劳动的不尊重。但中介一方对自己的服务和法律风险防范也有值得改进的地方。中介起诉购房人跳单要求高额赔偿，为什么有的案件法院判决赔偿，有的却判决不赔?关键问题在哪儿?看房签署文件应该注意什么?
房产中介只是抽象的一般性概念，主要指所有受人之托、为他人处理事务的受托人，或所有代理关系中的受托人。在房地产交易中，双方一旦形成了法律上的权利义务关系，代理人就要负有忠诚、善良，勤勉履行受托业务和为客户保守秘密等义务
南京一家房地产中介公司(以下简称中介公司)在接待王先生看房后，双方签订了《买卖看房确认书》，并且为王先生与房主商谈了房屋价格，但是此后，王先生通过其他中介公司购买了该套房屋。中介公司认为王先生行为属于跳单，要求其按确认书支付3万5千余元的违约金。法院对本案作出了一审判决。
中介公司起诉称，王先生通过该公司实地查看了某区一套房屋，签署了《买卖看房确认书》，并要求中介公司与房主商谈房屋价格。但中介公司帮忙谈好价格后，王先生却答复不买了。此后，中介公司得知王先生通过其他中介公司购买了该套房屋，并办理了网签公示。
中介公司认为，《买卖看房确认书》中约定，自签署后十二个月内，如王先生自行成交、及通过其他方以代理、居间方式与房屋出售人达成交易的，王先生应按房屋实际成交价格的百分之二点二向中介公司支付违约金。故诉至法院，请求判令王先生支付违约金35000元。
庭审中，王先生答辩称，自己对《买卖看房确认书》并不知情，仅说是看房记录。涉案房屋并非中介公司独家代理。确认书属于格式条款、霸王条款。
南京法院评介跳单
法院审理后认为：王先生通过中介公司获取涉诉房屋的房源信息，实地查看了涉诉房屋后，并委托中介公司与房主商谈价格后，又通过其他中介公司成交涉诉房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。而王先生针对通过其他中介公司获取涉案房屋信息、看房确认书的签订存在蒙骗行为等辩称，因其没有提供充足的证据加以证明，法院未予采信。
此外，法院认为，违约金本身具有惩罚性和补偿性。中介公司主张的违约金应以补偿性为主，以惩罚性为辅，故对于中介公司要求王先生付违约金的诉讼请求金额，法院予以酌减。
最终，法院判决王先生给付中介公司违约金三千元，驳回了中介公司的其他诉讼请求，双方均未表示上诉，本案现已生效。
购房者通过某家中介看房后，未通过该中介交易，而是直接同房主交易或是通过其它中介交易引发的跳单纠纷，时有发生。
一、法院对跳单行为的处理
属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
通常来讲，法院会视不同情况分别处理。
第一、未签订约束性文件
如果中介带客户看房，但未签订书面《看房确认书》等书面文件，或者书面文件中并没有限制购房人交易的条款，发生所谓的跳单情况，中介无法主张赔偿。
第二、签订了约束性文件
那么签订了《看房确认书》等限制性文件是否就肯定能得到赔偿呢?南京房产律师要说也不一定。
有的案子，购房人虽然签订了《看房确认书》，但由于通过该中介与房主未达成一致，服务已经结束。之后又确实通过其他中介与房主达成交易，且另一中介也确实掌握该房源，并提供了相应服务，这种情况表面看违反了当初的约定是跳单了。但是以南京房产律师的经验看，考虑到实际情况和中介要求签署的文件通常是格式条款的情形，法院也未必支持中介的索赔。
如果本案这样，王先生没有证明是通过其他中介获取的房源信息，又确实签署了《看房确认书》后与房主交易，通常会被法认为构成违约。当然即使构成违约，赔偿数额也要看实际情况。比如本案并没有支持中介数万元的索赔要求，而只支持了几千元。
二、给看房者的建议
针对这一乱象，南京房产律师提示购房者，在通过中介购房时，如被要求在任何文件上签字，一定要事先对文件内容进行全面审核。
发生跳单纠纷时，经常有购房人提出当初不了解签字的内容，但没有特别证据，很难让法院相信你对自己亲笔签字的文件毫不知情。对不同中介的中介费标准最好事先有所了解，如果对中介《看房确认单》等文件中标明的中介费等标准不认可，最好拒绝签署，另寻其他中介。如果签署了此类文件，但最终不是通过该中介完成交易，就存在被认为跳单的风险，那么应该对自己的行为作出合理的解释和准备，如果确实是通过其他渠道另外得到同样房源信息，应注意提前收集准备相关证据证明该事实。
三、给中介的建议
对相关房产中介而言，碰到跳单确实是对中介劳动的不尊重。但中介一方对自己的服务和法律风险防范也有值得改进的地方。
发生跳单后，即使跳单行为被法院认定，中介按《看房确认书》的标准主张购房人赔偿全额中介费，也很难被全额支持。
由于中介机构提供服务，服务中原有的中介费用不仅包括提供房屋信息，还包括其他相关服务，如方便双方签订合同的服务、提供房屋过户手续的服务，甚至贷款服务等。跳转指令必须在签订合同之前发出。因此，申请全额中介服务费显然很难获得法律支持。中介机构往往想通过高额违约责任对购房人施加压力，在确认房屋检查中收取中介费用，以达到使购房人不敢妄下账单的目的，但实际上这也使得中介机构更难通过法律来维护自己的权利。。没提供全部服务，索要全额中介费明显不合理，法院很难支持，该支持多少，只能由法官酌情确定，不确定性很大。从更合理的角度讲，应该对中介提供的各项服务的价格予以细化，发生违约情况，按合理的标准主张赔偿，能避免争议，减少不确定的法律风险。
当然，如果中介机构在提供服务时，能够以顾客为先，为他们提供满意的服务，而又不会过分加价，让他们知道中介机构所提供服务的价值，我相信他们大部分是不会随意跳的。
