发布时间：2019-08-21 10:33:37 发布者：南京律师 来源：法关通
导读：随着城市化进程的加快，商品房市场越来越火爆，但随之而来的物业服务合同纠纷类案件也越来越多。小区业主与物业公司本是共同维护小区环境的利益共同体，如今却时常出现“水火不容”的局面。物业服务有瑕疵，业主是否能以此为由免缴物业服务费？近日南京法院给出了答案。
2010年11月25日，南京某物业公司与业主王某签订了《XX小区前期物业服务协议》，协议约定：物业公司负责XX小区的前期物业管理，物业管理服务内容包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全消防、交通等服务，物业服务费用为每月每平方米0.4元，物业服务费按一年预交，于每年的1月5日、7月5日前缴纳，逾期缴纳，自逾期之日起按日万分之五支付滞纳金。后王某一直未支付2015年1月20日至2017年12月31日的物业服务费1741元。催要未果后，物业公司将王某诉至南京法院，要求王某支付拖欠的物业服务费1741元并承担滞纳金567元，合计2308元。
接到开庭传票后，长期在外工作的王某花费数千元乘飞机赶回南京，与物业公司对簿公堂。王某称因小区绿化缺失导致其家中多次被盗;车库门多次被堵，严重影响出行;小区车位规划欠妥，一味贪多，没有考虑到通行的顺畅，物业公司不顾业主生命财产安全、生活环境恶劣、出行生活正常顺畅，有什么资格收取物业费?王某当庭提交的照片显示：其居住的小区部分绿化损坏、停车位规划不合理、小区内存在车辆乱停放等情况。
经调查，法院认为《XX小区前期物业服务协议》系双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的规定，应属合法有效，对双方均具有约束力，物业公司应当按照约定为王某所在小区提供相应的物业服务，王某也应在享受了物业公司提供的服务后，履行给付物业费的义务。本案中物业公司已经履行了合同约定的保洁、秩序维护等主要合同义务，王某应当履行支付物业费的义务。即使服务有瑕疵，业主不能以此为由拒绝缴纳物业费。但是，因物业公司在绿化维护、车辆停放等服务过程中存在一定瑕疵，法院酌情对物业服务费进行了调整，由王某按物业费标准的70%缴纳物业费，最终判决王某向物业公司支付物业服务费及滞纳金1616元。
在判决中，承办法官告诫大家：因物业服务具有公共性，物业公司接受委托对小区进行管理服务，业主应当及时交纳物业费，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序的维持所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益，最终也损害了自己的利益。物业公司亦应增强管理和服务意识，切实改进完善相关管理服务工作，双方应真诚善意、相互尊重，就出现的问题及时沟通交流，有则改之无则加勉，共同致力于营造良好的小区环境。
物业服务相关问答
问:业主家失窃,物业公司有赔偿义务吗?
答:我国《物业管理条例》第三十六条规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。虽然谢先生财产损失的直接原因是被他人盗窃,但谢先生的财产受损与物业公司没有维修电子门、未安装维护摄像头等事实存在一定的因果关系,故物业公司应当承担相应的法律责任。
问:业主擅自改建房屋致使他人房屋漏水和墙体开裂,物业公司有责任吗?
答:谢先生楼上的业主装修,导致谢先生家中漏水和墙体开裂,楼上业主应该对梁先生因此而受到的损失承担赔偿责任。物业公司没有同意或者参与楼上业主改变房屋原结构,亦没有同意该业主延续现状,而是及时通知该业主对破坏的房屋结构予以恢复,且向社区报告,参与组织双方进行调解,尽到了物业公司的义务,不承担连带赔偿责任。
问:物业服务存在瑕疵,业主可以拒交物业费吗?
答:物业公司与业主委员会签订的物业服务合同,对小区全体业主均具有约束力。合同签订后,物业公司为小区提供了物业服务,业主理应交纳物业费。同时,物业服务是一个不断完善的过程,如果业主认为物业服务存在问题,应该提出改进意见和建议,而不是以拒交物业费形式消极对抗。根据谢先生的举证,物业公司提供的物业服务有瑕疵,宜对物业公司主张逾期交费的滞纳金不予支持。这也提醒广大业主,对于物业服务中的不足和瑕疵,一是积极向物业公司提出好的建议,二是要积极收集证据。如果在庭审中能够证明物业公司部分物业服务不到位,根据公平原则,法院也会对应交的物业服务费用及滞纳金酌情予以扣减。
问:物业公司能停掉业主家的电吗?
答:在供电合同中,合同双方的主体是电力公司和用电人。只有在经催告后用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人方可以按照国家规定的程序中止供电。物业公司作为小区的物业服务单位,本应为房屋正常使用及提升物业价值提供优质服务及保障,其擅自对业主断电阻碍房屋的正常使用与法律规定和工作职责相悖。一旦发生类似情况,业主可以向当地的物业服务主管部门、街道办事处等反映。如果实在处理不了的话,业主可以通过诉讼的程序去维权,并要求物业公司对造成的损失予以赔偿。
