发布时间：2018-05-28 22:02:06 发布者：法关通 来源：法关通
导读：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
南京房产律师
出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件， 买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理
一、案情简介
原告：张某。
被告：高某。
被告：吴某。
2010年10月20日，张某与高某签订《房屋买卖合同》约定，张某购买高某名下的南京XX小区1号楼3单元1308房屋 (以下简称案涉1308 房屋)，买卖价款220万; 张某于合同签订后30日内将购房款付至第三方托管单位辉煌担保贷款公司;上述房屋买卖价款付清后五日内，高某协助张某办理案涉1308房屋的权属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。
2010年11月20日，张某将220万元购房款一次性支付至辉煌担保贷款公司账户内。后张某请求高某协助办理案涉1308房屋的权属变更登记手续，高某以其妻子吴某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，拒绝为张某办理房屋产权证变更手续。 后张某找到高某之妻吴某协商房屋权属变更过户手续。吴某表示，其从未同意高某出售夫妻共同房屋，也从来没有签署过同意出售的证明，高某在出售案涉1308房屋时未经过其同意，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。张某与高某、吴某多次协商办理案涉1308房屋权属变更登记手续，均未达成一致意见。故成讼。
2011年6月，张某起诉至法院称，其购买案涉1308房屋系善意，在签订该房屋的买卖合同时，吴某向中介公司出具了同意出售共有房屋的证明，且其购买该房屋系基于市场价格，并且还高于周边的价格;另外，如果其不能购买该房屋，则由于限购政策导致其无法再购买房屋。故请求法院判令强制高某、吴某履行《房屋买卖合同》，由高某、吴某协助办理案涉1308房屋的权属变更登记手续。
高某辩称，其在出售案涉1308房屋时确实未经过其妻子吴某的同意，而其所出具的吴某同意出售的证明系房屋中介机构的某员工代替所签。在吴某不同意履行《房屋买卖合同》的情况下，请求法院驳回张某的诉讼请求。
吴某辩称，其与高某系夫妻，案涉1308房屋系双方共同财产，按照法律规定，出售该共有房屋，应征得夫妻双方的明确同意。高某在出售该房屋时并未征得其同意，故其不同意高某出售案涉1308 房屋，请求驳回张某的诉讼请求。
一审法院又查明，吴某与高某系夫妻，二人于2002年共同出资购买了案涉1308房屋， 该房屋登记在高某名下。在《夫妻同意出售房屋证明》上的“吴某”签名系中介公司的某员工代签。张某对于吴某姓名系代签的事实并不知情。案涉1308房屋在2010年10月出售时的市场价约为210 万元。
二、法院裁判情况
一审法院经审理认为，张某与高某签订《房屋买卖合同》时，张某基于信赖高某是案涉1308房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，且在签订《房屋买卖合同》时高某的配偶吴某也出具同意销售的证明，故其信赖高某有权处分案涉1308房屋，对此没有任何过错;而经查明，张某所购买的案涉1308房屋在签时同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且略高于周边同类型房屋的价格，因此并不存在张某同高某串通损害吴某利益的情形存在。
基于此，在高某作为该房屋的登记权利人同张某签订《房屋买卖合同》时，张某是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系高某与张某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
至于张某请求高某、吴某继续履行合同的诉讼请求，经查明，高某在出售案涉1308房屋时，系伪造了吴某的签名，而在本案诉讼过程中，吴某明确表示不同意出售案涉1308 房屋，根据 物权法第九十七条”处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意， 但共有人之间另有约定的除外”的规定，在吴某作为案涉1308房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人吴某的同意。鉴于吴某在本案中明确表示不同意出售案涉1308房屋，故张某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件， 不予支持。
至于在合同有效且不能履行情况下张某的权益保护问题，张某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人高某承担违约责任，对此，在法院已经向张某明确释明其可变更诉讼请求的情况下，张某仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对张某在本案中要求高某、吴某继续履行案涉《房屋买卖合同》、 协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院判决，驳回张某的诉讼请求。
该案判决后，张某并未上诉。该案判决已生效。
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三、主要观点和理由
对于本案《房屋买卖合同》的效力，在当前形势下，司法实务界已经基本上形成了共识，本案《房屋买卖合同》是合法有效的。但是，对于买受人主张继续履行该买卖合同的诉讼请求能否获得支持，在实务中则存在不同的处理意见。
一种意见认为，既然《房屋买卖合同》有效，而有效的合同具有法律拘束力，买受人请求继续履行合同的，人民法院应判决强制履行。则本案张某关于继续履行、要求高某和吴某协助办理权属变更登记手续的诉讼请求应获得支持。
另一种意见认为，本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行，应取决于其共有权人吴某的意思。进一步而言，虽然高某在签订《房屋买卖合同》时并未取得完全的处分权，但如果在办理该房屋房产权属变更登记时取得了共有权人吴某的完全同意，则案涉1308房屋就可以完成物权变动;在此情况下张某的诉讼请求可以获得支持。如果案涉1308房屋的共有权人吴某不同意该房屋的买卖，则由于吴某并未取得该房屋的完全处分权，根据物权法第九十七条的规定，该房屋并不能实现物权变动。而本案中对于张某请求继续履行合同的诉请，鉴于案涉1308房屋的共有权人吴某并不同意出卖，且其明确表示不予协助办理该房屋的权属变更登记手续，故本案不能支持张某关于继续履行的诉讼请求。
我们认为，第二种处理意见吏为妥当一些， 主要理由在于：
首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。合同法第一百一十条的规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二) 债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高;(三) 债权人在合理期限内未要求履行。”
而在本案中，鉴于案涉1308房屋系高某与吴某的夫妻共同共有财产，因此，张某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，物权法第九十七条对于共有物处分的条件规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
因此，在本案案涉1308房屋共有权人吴某并不同意出售该房屋的情况下， 高某作为共有权人之一对案涉1308房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件;进一步，在张某的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，应予驳回。
其次，城市房地产管理法第三十八条第 (四) 项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。对该强制性规范的法律性质，目前的共识是，该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。因此，对于本案张某的诉讼请求，人民法院予以驳回，也同城市房地产管理法的规定保持了衔接。
再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，即真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益， 而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。
对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护;另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。在上述既保护了买受人的交易安全利益，又保护了共有物权人利益的情况下，对于本案所涉张某继续履行的请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间静态利益和动态利益的平衡。
综上，对于本案张某请求继续履行合同、由吴某和高某协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，由于案涉1308房屋的共有权人吴某的不同意，故张某的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求，故该诉讼请求不能获得支持。
当然，对于本案张某的权益保护来说，在一审诉讼中，法院可以向其释明，告知其在人民法院认定《房屋买卖合同》有效的情况下，应变更诉讼请求为请求解除《房屋买卖合同》及要求房屋出卖人承担债务不能履行的违约责任。而本案法院已经向张某进行了释明，但是张某明确表示不变更诉讼请求，在此惰况下，法院的处理是正确的。
